CONSEJO PARA COMPRAR EN BARRIOS CERRADOS

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El presente artículo (pretende sin agotar el tema), aconsejar al consumidor respecto de que barrios cerrados, clubes de campo, clubes náuticos o ciudades pueblos conviene comprar.

Previamente a dar el consejo final creemos conveniente hacer una reseña legal de la situación. 

La Ley 26.994 aprobó un nuevo Código Civil y Comercial (en adelante C.C.C.N) unificado para comenzar a regir a partir del año 2016, pero, por la sanción de la Ley 27.077, su vigencia se anticipó a partir del 1 de agosto de 2015; luego la ley fue promulgada por el Poder Ejecutivo a través del Decreto 1795/14.

En dicho C.C.C.N obligatorio para todo el territorio nacional se estableció en el Libro Cuarto, dedicado a los Derechos Reales el nacimiento de un nuevo derecho real: LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS.

El propio articulado del Título VI del C.C.C.N. al regular los conjuntos inmobiliarios los denomina PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES.

Así, en su artículo 2073 se establece que “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico…”.

A su turno el artículo 2075 de dicho código de fondo establece en referencia a los conjuntos inmobiliarios que se conformen del 1/8/2015 en adelante que: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial…”. En  cuando a los conjuntos inmobiliarios preexistentes como mi poderdante el código establece que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

En definitiva desde el 2015 para acá se denomina “conjuntos inmobiliarios” a cualquier barrio cerrado donde existe “cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

Ahora bien, ¿qué me conviene comprar?

Acá tenemos un gran problema.
Sin lugar a dudas por cuestiones impositivas, organizativas, legales y porque el régimen legal nació en 1949 existiendo amplia casuística judicial que resuelve las cuestiones que se van suscitando, conviene comprar una unidad funcional sujeta al régimen de propiedad horizontal

Pero en este apartado tenemos el inconveniente que la mayoría de los clubes de campo o countries tradicionales están adscriptos a un régimen anterior o coexistente a la propiedad horizontal que se denomina “geodesia” donde una persona jurídica o bien es titular de los espacios comunes o bien es la administradora del complejo y donde cada consumidor adquiere una parcela independiente. 

Nosotros recomendamos especialmente adquirir o comprar en barrios donde ya exista subdivisión y bajo el régimen de propiedad horizontal.

Para eso contamos con especialistas en la materia que los pueden guiar en todo el proceso sea legal como comercial.

Dr. Fernando Lopez Canfora, especialista en conjuntos inmobiliarios desde hace más de veinte años.