¿Quiénes son los formadores de precios de las propiedades?

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Para poder tener un horizonte más claro y entender cómo se forma el precio de venta de una propiedad, consultamos al Arquitecto Hugo Trozzoli (Agente inmobiliario en RE/MAX NET). Gracias a un estudio realizado, con datos desde 1991 a la fecha, nos explica como están íntimamente ligados el Costo de Construcción con el Precio Final de Venta de una propiedad. Debajo, su exposición:

En situaciones económico sociales normales, nuestro trabajo de valuación de propiedades se basa en tomar conocimiento de los valores COMPARABLES a nuestro producto y adecuarnos a ellos.
Cuando la oferta y la demanda de propiedades mantienen un cierto equilibrio, esta operatoria es eficaz y sencilla.

Nuestro país viene acumulando propiedades en oferta hace ya varios años, y es abrumadora la superioridad de la oferta por sobre la demanda. Esto viene provocando una línea de  de apoyo de los PRECIOS de nuestras ofertas ya no es ni horizontal, ni ascendente, y se muestra en franca caída.

Intencionalmente, esta breve reflexión arranca en nuestro país y omite hasta aquí el ENORME condicionante internacional que aparece en la escena de nuestra actividad: la pandemia. La pandemia ha obligado a APAGAR la economía en todo el mundo, y también en nuestro país. 
Esta situación no hace más que inclinar aún más la línea de apoyo de nuestros numerosos productos a la venta.

En nuestro país, existe una creencia casi mitológica, que le da al valor de la PROPIEDAD un grado de invulnerabilidad que no tiene ningún otro activo; ni el oro, ni el petróleo, ni el Yuan, ni el dólar  se muestran invulnerables. Solo se admiten variaciones de precio a la SUBA. 

Economía paralizada mas oferta superabundante, en cualquier mercado implican BAJA  de precios.

La propiedad en venta tiene dos componentes materiales básicos: Lo construído y el terreno. La demanda es el tercer factor, al igual que en cualquier otra actividad. Así las cosas, es muy difícil sostener que el precio de las propiedades pueda mantener una distancia extremadamente alejada de sus costos.

Para entender esto, y para darlo a conocer, hemos reunido la información necesaria que permita evaluar el comportamiento del PRECIO de la propidades, en relación al  COSTO de la construcción.
No ha sido una tarea lineal, hemos debido acudir a diferentes fuentes de información y trasladar valores y actualizaciones a datos constantes, para poder poner en un gráfico la distancia entre COSTO y PRECIO de nuestras mercaderías.

Fuera de cualquier creencia folclórica, el resultado nos muestra que el precio de las propiedades, está directamente vinculado a la suerte del costo de sus componentes. El mercado (la demanda) puede aportarle alguna dinámica especial cuando la demanda es extraordinaria (créditos bancarios, o crisis bancarias). De la misma manera, un mercado marcado por la parálisis económica sostenida como la que nuestro país sufre hace 3 años, y la paralización de la economía que la cuarentena produce; indudablemente implicarán una marcada y progresiva caída de los precios de la vivienda.

Nuestro trabajo hoy,no puede dejar de contribuir a la FORMACIÓN de precios que se ajusten a la realidad económica argentina e internacional. Si no intervenimos, la realidad va a dejar nuestras propiedades fuera del alcance de los pocos compradores que emerjan de la actual situación.

Los gráficos, muestran en azul cuanto cuesta construir 1 m2  en el corredor norte de la ciudad de buenos aires, y en rojo a cuanto se ha vendido 1 m2 de vivienda en el mismo segmento. Aquí se aprecia con toda claridad como los precios finales acompañan a los costos.
Hoy la brecha entre Precio Final es de casi de 4 veces el Costo de Construcción. Recordemos que en 2017 esta diferencia era de solo 2,3 y si nos remontamos a años anteriores veremos que era aún menor.

En conclusión, históricamente los precios finales acompañaron al precio de la construcción, con una caída del 50% de esta última no podemos prever otra consecuencia que un desplome de las propiedades, tanto nuevas como usadas.

Fuentes: Infobae – Colegio de Escribanos de CABA – Reporte Inmobiliario