Tasación de Propiedades en Mercados en Baja

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En mercados convulsionados como el nuestro y en un contexto internacional incierto por la aparición de la pandemia del COVID 19, es cada vez más difícil saber a ciencia cierta el precio que tiene un determinado inmueble. Hasta la primer devaluación en mayo de 2018 el precio de la propiedades venía en franco ascenso, impulsado principalmente por los créditos UVA. Este proceso de suba se fue dando gradual pero sostenidamente desde el 2002 con algunos altibajos como la instauracion del «Cepo Cambiario» del 2011.

Para entender el proceso de valuación debemos entender que pasa con el precio de una propiedad cuando el mercado está en ascenso, y por consiguiente debemos evaluar también cómo se comporta el precio en situaciones de baja demanda.

Como podemos observar en el gráfico arriba descrito, si una propiedad ingresa al mercado a un precio alto, esta permanecerá por el tiempo que sea necesario hasta que el valor del mercado se «cruce» con el del inmueble publicado. Solo en en ese momento se producirá la venta.
La línea de tiempo pueden representarse como semanas, meses o incluso años. Dependerá del ritmo y la intensidad en el alza del mercado.

En el segundo grafico vemos que pasa con una propiedad que se publica a precio alto en un mercado en baja. Cada vez estará más alejado de los valores en los que se maneja el mercado, por lo cual no se producirá nunca una venta. Siempre habrá opciones mejores a un precio más bajo y los vendedores buscan siempre las mejores oportunidades al mejor precio.

Una situación muy común en el mercado inmobiliario es ir ajustando el precio a medida que se van depreciando los valores. El problema con este tipo de practica es que muchas veces el ritmo de las bajas no acompaña la caida del mercado.

Por los motivos expuestos siempre es mejor consultar con profesionales que conozcan el mercado y hagan un analisis serio, no solo de la propiedad, sino del contexto y de la situación del mercado.
Publicar a valores altos hace que las propiedades de la zona se destaquen más, mientras que la nuestra sigue durmiendo durante años, con una pérdida de capital dificil de recuperar, o al menos, incierta.

Fabian Valdivia
Broker
RE/MAX NET