La reciente aprobación del nuevo régimen de la Ley de Alquileres por la Cámara de Diputados ha marcado un hito significativo en el sector inmobiliario argentino. Este cambio, que se espera que entre en vigencia después de ser publicado en el Boletín Oficial en los próximos 40 días, trae consigo modificaciones esenciales, sobre todo en la forma en que se ajustarán los precios de los alquileres. En este artículo, exploraremos en detalle la fórmula Casa Propia y cómo esta innovación impactará tanto a inquilinos como a propietarios.
¿Qué es la Fórmula Casa Propia y Cómo Funciona?
La Fórmula Casa Propia se ha convertido en el epicentro de las discusiones en torno a la nueva ley de alquileres. Esta fórmula revolucionaria se basa en un enfoque matizado para calcular los ajustes de alquiler, incorporando tanto la variación salarial como la inflación del último año. A diferencia del método anterior, que se basaba en el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, Casa Propia toma en consideración el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, se introduce un elemento de estabilidad al incorporar el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que limita el impacto de fluctuaciones salariales temporales.
Esquema de Cálculo:
- Tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses.
- Multiplicar estos valores entre sí.
- Multiplicar el resultado por el monto de la cuota de alquiler actual.
Ejemplo Práctico: Consideremos un inquilino que ha estado pagando un alquiler de $70,000 desde mayo de 2023. Si necesitan saber cuánto deberán abonar a partir de noviembre de 2023, el aumento se estimaría en alrededor de $97,000 aplicando la fórmula Casa Propia. En comparación, si se utilizara el ICL, el aumento sería del 57,5%, incrementando el contrato de $70,000 a aproximadamente $110,000 mensuales hasta el próximo ajuste en mayo próximo.
El Impacto en Inquilinos y Propietarios
Para los inquilinos, esto significa una comprensión más clara de cómo se determinarán los aumentos en sus alquileres. Sin embargo, para los propietarios, esto podría presentar desafíos, especialmente en un contexto de inflación creciente. Iván Ginevra, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), ha expresado su preocupación sobre el cambio en la forma de celebrar los contratos. Asegura que este método podría resultar en pérdidas para los propietarios frente a la inflación y aumentar la informalidad, con acuerdos fuera de las inmobiliarias y dolarizados. Además, advierte que para los inquilinos podría ser más difícil encontrar una vivienda si no se renueva el contrato.
Los Puntos Clave del Proyecto de Ley
- Mantenimiento de Contratos por Tres Años: La ley establece la duración estándar de los contratos en tres años, brindando una mayor estabilidad tanto a inquilinos como a propietarios.
- Ajustes Semestrales en Lugar de Anuales: En lugar de ajustes anuales, la nueva ley propone ajustes semestrales, lo que permite una adaptación más rápida a las fluctuaciones económicas.
- Aplicación del Índice Casa Propia: Se introduce esta fórmula innovadora que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año, proporcionando una visión más equitativa y estable de los aumentos de alquiler.
- Contratos en Moneda Nacional: La ley estipula que los contratos deben realizarse en moneda nacional, evitando complicaciones asociadas con pagos en monedas extranjeras.
- Incentivos Impositivos para Propietarios: Se ofrecen incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas, alentando la oferta de propiedades en el mercado de alquiler.
- Multas por Rescisión del Contrato: Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de la entrega del inmueble, proporcionando claridad y equidad en las penalizaciones.
- Deducción del Impuesto a las Ganancias: Tanto inquilinos como propietarios pueden deducir del Impuesto a las Ganancias el 10% del monto anual del contrato de alquiler, aliviando la carga fiscal para ambas partes.
En resumen, la nueva Ley de Alquileres, con su enfoque en la fórmula Casa Propia, marca un cambio significativo en la forma en que se gestionan los alquileres en Argentina. Aunque presenta desafíos para los propietarios, ofrece una mayor transparencia y estabilidad para los inquilinos, estableciendo así un punto de referencia equitativo para ambas partes en el complejo mercado inmobiliario del país. Estaremos atentos a cómo esta nueva ley transformará el panorama de los alquileres en los próximos meses. ¡Mantente informado para estar al tanto de todas las novedades!
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